Quando un’impresa ha bisogno di uno spazio produttivo, un capannone, un laboratorio, uno stabilimento, la strada più battuta è quella del mutuo ipotecario. È lo strumento che conoscono tutti, lo propone la banca di fiducia, sembra la scelta più ovvia. Ma non è detto che sia la scelta migliore.
Il leasing immobiliare è uno strumento alternativo, con una struttura diversa dal mutuo su alcuni punti concreti e misurabili, che però poche banche hanno interesse a spiegare con chiarezza: proporre il proprio mutuo è spesso più semplice e più redditizio per loro che illustrare uno strumento che potrebbe portare il cliente verso altri operatori.
In questa guida vediamo come funziona il leasing immobiliare, cosa si può finanziare, quando conviene rispetto al mutuo e come funziona il Fondo di Garanzia per le PMI applicato a questo tipo di operazioni: uno strumento che molte imprese non sanno di poter usare anche per gli immobili.
Comprare o costruire un capannone: le opzioni di finanziamento a confronto
Per una PMI che vuole acquisire uno spazio produttivo, le strade principali sono tre: acquisto diretto con mezzi propri, liquidità che quasi nessuna piccola impresa vuole immobilizzare su un immobile; mutuo ipotecario tramite una banca; leasing immobiliare tramite una società di leasing.
Mutuo e leasing immobiliare finanziano entrambi l’acquisizione dell’immobile, ma funzionano in modo strutturalmente diverso. E quella differenza ha effetti concreti su bilancio, fiscalità e flessibilità operativa dell’impresa.
Come funziona il leasing immobiliare per immobili strumentali
Il leasing immobiliare, tecnicamente locazione finanziaria, è un contratto con cui la banca o l’intermediario finanziario autorizzato si obbliga ad acquistare o a far costruire un immobile su scelta e indicazione dell’impresa, che lo riceve in uso per un periodo determinato a fronte di un canone periodico. Alla scadenza del contratto, l’impresa ha il diritto di acquistare la proprietà dell’immobile a un prezzo prestabilito, il riscatto, oppure di restituirlo.
Durante tutto il periodo del contratto, la proprietà dell’immobile resta in capo alla società di leasing, non all’impresa utilizzatrice. Nell’operazione sono coinvolti tre soggetti: l’utilizzatore, cioè l’impresa che sceglie e usa il bene; il concedente, cioè la società di leasing che acquista il bene e ne mantiene la proprietà fino al riscatto; il fornitore, cioè chi vende l’immobile oppure il costruttore se si tratta di un immobile da edificare.
Il leasing immobiliare si applica anche agli immobili da costruire
Un vantaggio che vale la pena sottolineare è la possibilità di fare leasing su un immobile non ancora esistente, il cosiddetto leasing “in costruendo”. L’impresa individua il terreno e il progetto, la società di leasing finanzia la costruzione, e l’impresa comincia a pagare i canoni una volta completata l’opera. Questo amplia notevolmente l’applicabilità dello strumento rispetto a chi pensa al leasing solo come a una formula per immobili già costruiti.
Cosa si può finanziare in leasing immobiliare
Il leasing immobiliare non riguarda solo i capannoni in senso stretto. Possono essere oggetto di leasing immobiliare, costruiti o da costruire: uffici, negozi, laboratori, garage, stabilimenti industriali e terreni edificabili. In altre parole, lo strumento copre la quasi totalità delle esigenze immobiliari di una PMI manifatturiera o artigianale: dal capannone produttivo vero e proprio, fino agli uffici annessi o a un terreno su cui si intende costruire.
I vantaggi rispetto al mutuo: cosa cambia per il bilancio e per la fiscalità
Il confronto tra leasing immobiliare e mutuo non si riduce al tasso applicato. Ci sono alcune differenze strutturali che possono pesare in modo significativo sulla situazione complessiva dell’impresa.
Nessuna iscrizione di ipoteca. Il mutuo ipotecario richiede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile, con i relativi costi notarili e di istruttoria. Nel leasing immobiliare, durante il contratto la proprietà resta alla società di leasing, quindi non c’è ipoteca da iscrivere.
IVA frazionata e dilazionata sui canoni. Nel leasing immobiliare, l’IVA non si paga tutta in anticipo sull’intero valore dell’immobile, ma viene frazionata e distribuita sui canoni periodici per tutta la durata del contratto. Per un’impresa che gestisce attentamente la propria liquidità, questa differenza può essere rilevante.
L’immobile non entra nell’attivo immobilizzato durante il contratto. Poiché la proprietà è della società di leasing, l’immobile non figura nel bilancio dell’impresa come cespite di proprietà. Questo può alleggerire la struttura patrimoniale e migliorare alcuni indicatori di bilancio: aspetto da valutare caso per caso con il proprio commercialista.
Ammortamento più rapido. I canoni di leasing su immobili strumentali all’attività d’impresa sono deducibili dal reddito d’impresa secondo le regole ordinarie. Per gli immobili acquistati in leasing l’ammortamento avviene in 12 anni invece di 33. Le modalità specifiche dipendono dalla situazione dell’impresa e richiedono sempre una verifica con il proprio commercialista.
L’immobile non può essere pignorato né sequestrato durante il contratto. Poiché la proprietà è della società di leasing, l’immobile è al riparo da eventuali azioni esecutive nei confronti dell’impresa utilizzatrice per tutta la durata del contratto.
Il Fondo di Garanzia PMI: come accedere al leasing immobiliare anche con meno garanzie
Una delle informazioni meno diffuse tra le PMI è che il Fondo di Garanzia per le PMI, lo strumento pubblico gestito da Mediocredito Centrale che facilita l’accesso al credito delle piccole e medie imprese, può essere attivato non solo sui finanziamenti bancari tradizionali, ma anche sulle operazioni di leasing, incluso il leasing immobiliare.
Il fondo agevola l’impresa nella fase di accesso al credito, fornendo una garanzia che integra le garanzie reali che la società di leasing normalmente richiederebbe. La garanzia pubblica rappresenta un importante fattore di mitigazione del rischio, che può favorire la richiesta di leasing, in particolare per le PMI caratterizzate da una buona capacità di rimborso ma da una limitata dotazione patrimoniale.
Le caratteristiche principali della garanzia
La garanzia viene concessa in misura variabile dal 30% all’80% del leasing, in funzione dei casi previsti dal Fondo, entro un massimale di 5 milioni di euro per ogni impresa. Può sostenere sia investimenti in beni mobiliari, sia investimenti immobiliari. La domanda può essere presentata per investimenti da iniziare e per investimenti già iniziati non prima di 6 mesi dalla data della richiesta.
Nota tecnica: nella valutazione della proposta di leasing agevolato si tiene conto anche dell’eventuale altra normativa agevolata di cui l’impresa intende beneficiare sulla stessa operazione. È un motivo concreto per impostare la pratica con chi conosce sia il Fondo di Garanzia sia le altre misure agevolative disponibili, invece di scoprire a operazione avviata che si sarebbe potuto ottenere di più.
Un punto tecnico da conoscere: il Fondo non interviene direttamente nel rapporto tra l’impresa e la società di leasing, tassi, canoni e condizioni restano oggetto di contrattazione tra le parti, ma deve essere attivato dalla società di leasing o dalla banca contestualmente alla richiesta di finanziamento.
Perché conviene un consulente indipendente e non la banca che vende il leasing
Una banca propone il proprio prodotto, il proprio mutuo o il proprio leasing immobiliare, e non ha incentivo a mettere i due strumenti a confronto in modo neutro per il cliente, né necessariamente a segnalare la possibilità di attivare il Fondo di Garanzia se questo riduce il proprio margine sulla garanzia richiesta.
Nel leasing immobiliare le variabili sono molte: l’importo dell’anticipo, la struttura dei canoni, il tasso applicato, le condizioni di riscatto, l’accesso al Fondo di Garanzia. Ogni operazione è diversa. Il mio lavoro è trovare la combinazione più vantaggiosa per quell’impresa specifica, non proporre il prodotto che mi costa meno gestire.
Valentina Sparapani, Spalease
Un consulente di leasing indipendente lavora con più istituti e può confrontare le condizioni di diversi operatori sullo stesso tipo di operazione: importo dell’anticipo, struttura dei canoni, tasso applicato, condizioni di riscatto ed eventuale accesso al Fondo di Garanzia. Nel leasing immobiliare, dove i valori in gioco sono spesso nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro e le durate contrattuali si misurano in anni, anche una piccola differenza nelle condizioni può tradursi in decine di migliaia di euro nel corso del contratto.
C’è poi un secondo aspetto specifico del leasing immobiliare: la complessità dell’istruttoria. Le società di leasing valutano l’immobile non solo dal punto di vista del valore di mercato, ma anche della regolarità urbanistica e catastale. Un consulente esperto sa già in fase di pre-valutazione quali immobili presentano criticità e quali no, evitando all’imprenditore di perdere tempo con istruttorie destinate a non andare a buon fine.
Domande frequenti
Posso fare leasing immobiliare su un capannone che devo ancora costruire? Sì. Il leasing “in costruendo” è una formula consolidata che permette alla società di leasing di finanziare la costruzione dell’immobile su indicazione dell’impresa. I canoni partono tipicamente al completamento della costruzione.
Quali immobili si possono acquisire in leasing? Uffici, negozi, laboratori, garage, stabilimenti industriali e terreni edificabili, sia già costruiti che da costruire.
Il Fondo di Garanzia si può usare anche per il leasing immobiliare? Sì. Il Fondo di Garanzia PMI gestito da Mediocredito Centrale è attivabile anche sulle operazioni di leasing immobiliare, con garanzia fino all’80% dell’importo entro un massimale di 5 milioni di euro per impresa.
Quali sono i costi notarili nel leasing immobiliare rispetto al mutuo? Nel leasing immobiliare non c’è ipoteca da iscrivere, il che elimina i costi notarili e le spese di istruttoria ipotecaria tipiche del mutuo. Restano i costi del contratto di leasing e dell’eventuale atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing.
Articolo aggiornato a giugno 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente in materia di locazione finanziaria immobiliare e sul regolamento del Fondo di Garanzia PMI (Mediocredito Centrale). Per valutazioni specifiche sulla tua situazione, rivolgiti a un professionista abilitato.